In breve: per ristrutturare casa a Roma parti da tre cose: cosa vuoi cambiare, quale pratica edilizia serve (di solito la CILA per la manutenzione straordinaria) e un budget con margine. Per una ristrutturazione completa le fonti romane indicano circa 900-1.500 €/m²; un appartamento da 70-100 m² richiede in genere 3-6 mesi di cantiere. Nel 2026 la detrazione è al 50% sulla prima casa e al 36% sulle altre.
Ristrutturare a Roma significa spesso fare i conti con palazzi d’epoca, impianti da rifare e condomini con regole proprie. Per questo conviene ragionare in ordine: prima il progetto e la pratica, poi i preventivi, infine il cantiere.
Trovi qui i passaggi, le cifre di riferimento e le scadenze da non perdere. Sono indicazioni di base: per il tuo immobile serve sempre il parere di un tecnico.
Da dove partire: cinque passaggi
- Scrivi cosa non funziona e cosa vuoi ottenere: impianti, bagno, cucina, infissi, distribuzione degli spazi. Le priorità decidono il budget.
- Verifica che lo stato reale della casa coincida con i documenti (planimetria catastale e titoli). Eventuali difformità vanno sistemate prima di aprire il cantiere.
- Incarica un tecnico abilitato per progetto, pratica e direzione lavori.
- Metti da parte un margine per gli imprevisti: il 10-15% è una regola empirica diffusa nel settore, non una norma.
- Chiedi preventivi confrontabili, con computo metrico e voci separate.
Quale pratica edilizia serve
| Titolo | Quando si usa | Cosa sapere |
|---|---|---|
| Edilizia libera | Manutenzione ordinaria e interventi minimi | Nessuna pratica, ma verifica sempre con il tecnico |
| CILA | Interventi che non rientrano né in edilizia libera né in SCIA o permesso di costruire, come lo spostamento di tramezzi non portanti | Asseverata da un tecnico; i lavori iniziano dopo la presentazione completa |
| SCIA | Interventi più rilevanti non soggetti a permesso di costruire | Produce effetti dalla presentazione, salvo controlli |
| Permesso di costruire | Modifiche strutturali e volumetriche | Serve il rilascio prima di iniziare |
La pratica si presenta in modalità telematica attraverso lo Sportello Unico per l’Edilizia del Comune, a cura del tecnico. In condominio avvisa l’amministratore e leggi il regolamento (orari, ascensore, macerie); in zone vincolate, come parti del centro storico, possono servire ulteriori autorizzazioni, da verificare con il tecnico.
Se hai già cominciato senza pratica, dal Salva Casa 2024 esiste la CILA tardiva, che regolarizza i lavori in corso o conclusi con una sanzione: parlane subito con il tecnico.
Quanto costa ristrutturare casa a Roma
Secondo VareseNews, che riporta stime per Roma, le fasce sono queste. L’ultima colonna è un calcolo per 80 m².
| Tipo di intervento | Costo al m² | Esempio su 80 m² |
|---|---|---|
| Base (tinteggiatura, piccoli interventi) | 500-800 € | 40.000-64.000 € |
| Completa (impianti, pavimenti, infissi) | 900-1.500 € | 72.000-120.000 € |
| Di pregio (materiali pregiati, domotica) | 1.600-2.500 € | 128.000-200.000 € |
I numeri cambiano molto da fonte a fonte. Edilizia.com per il 2026 indica circa 700-1.200 €/m² per una ristrutturazione media e 1.200-2.000 €/m² per una completa; altre guide nazionali restano tra 400 e 850 €/m² di media. Usa queste cifre per capire l’ordine di grandezza, non come preventivo.
A Roma pesano soprattutto l’età dell’edificio (nei palazzi d’epoca gli impianti sono più complessi), il piano e la presenza di ascensore, la qualità delle finiture e la dimensione della casa: più è grande, minore è di solito il costo al metro. Come voci unitarie di sola manodopera, Money.it indica 20-50 €/m² per demolizione e smaltimento e 30-90 €/m² per nuovi tramezzi.
Tempi: quanto dura il cantiere
| Intervento | Cantiere indicativo |
|---|---|
| Bagno completo | 2-4 settimane |
| Cucina e impianti | 3-6 settimane |
| Appartamento 70-100 m² | 3-6 mesi |
Come sequenza, Edilizia.com descrive un cantiere tipo di circa 14 settimane: demolizioni, poi tracce e impianti, murature e sottofondi, asciugature e pavimenti, porte, sanitari e tinteggiature, infine prove e consegna. Le scadenze reali dipendono da forniture e permessi, quindi fissale in contratto.
Bonus e detrazioni 2026
Per il 2026 il Bonus Ristrutturazioni resta al 50% sulla prima casa e al 36% sugli altri immobili, con tetto di spesa di 96.000 € per unità immobiliare e rimborso in dieci quote annuali. Contano le spese pagate entro il 31 dicembre 2026 con bonifico dedicato, secondo Ediltecnico.
Per il 2027 il disegno di legge di Bilancio, approvato dal Consiglio dei ministri il 28 ottobre 2026, conferma le stesse aliquote, come riporta Infobuild. Il testo è però ancora in esame in Parlamento (aggiornamento al 10 novembre 2026): in assenza di conferma scenderebbero al 36% e al 30%. Se la cucina è parte del progetto, guarda anche il Bonus Mobili descritto in cucina su misura o componibile.
Ordine dei lavori: dove entra la cucina
Decidi la cucina prima degli impianti. Posizione di acqua, scarichi, gas e prese dipende dal layout: se lo definisci dopo, spostarli costa di più. Le sei decisioni per progettare una cucina sono il punto di partenza; se lo spazio è ridotto, vedi anche le soluzioni per la cucina piccola.
Infissi, porte e arredi su misura hanno tempi di produzione e posa da incastrare con il cantiere, quindi vanno ordinati presto. Tra i fornitori di questo tipo c’è la falegnameria Impero Bianco di Aprilia (LT), che si presenta come attiva dal 1970 e dichiara falegnameria interna, infissi su misura in alluminio, PVC e legno, porte per interni e portoni blindati.
Errori comuni
- Scegliere materiali prima di avere progetto e pratica edilizia.
- Aprire il cantiere senza aver verificato la conformità dell’immobile.
- Firmare un contratto senza tempi, penali e garanzie.
- Pagare senza bonifico dedicato e perdere la detrazione.
